부동산·등기
업무소개
재건축조합, 주택조합 등의 업무추진과정에서 발생하는 문제, 부동산과 관련된 매매·임대차와 같은 일반적인 문제, 부동산등기, 법인등기 등의 업무를 처리하고 있습니다.
구체적인 내용은 아래 성공사례들을 참조해 주시기 바랍니다.
성공사례
가계약금 반환, 중개수수료 등
가계약금은 보통 문제되는 금액이 작아 소송까지 가는 일은 드물지만 질의가 자주 들어오는 이슈입니다. '가계약'이라는 용어가 자주 쓰이기는 하지만 법적 의미는 아래 하급심 판례(2018가소21928)처럼 사안마다 다를 수 있습니다. 따라서 계약해제시 가계약금을 포기하거나 배액을 상환하여야 하는지도 계약내용에 따라 달라질 수 있습니다.
우리 사회의 일반적인 거래관행에 가계약 내지 가계약금의 지급이라는 형태의 법률행위가 광범위하게 형성되어 있지만, 그 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여 정립된 법리가 없다. 가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 무엇일 수밖에 없다. 결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석이 가능하다. 일반적으로 가계약의 체결은 본계약의 중요부분에 대하여 어느 정도 합의가 이루어진 이후에 이루어지는데, 불행히도 대부분의 경우는 합의내용에 대한 별도의 서면을 작성하지 아니한 채 ‘빠른 시일 내에 본계약의 체결 여부를 결정하기로 하고, 본계약 체결 이전에 가계약을 체결하는데, 가계약금을 수수함으로써 본계약을 체결할 의무를 어느 정도 부담한다’는 정도의 인식을 공유하는 정도에 그친다.
위와 같은 가계약에 있어서 우리 사회에 일반적으로 용인되는 가계약금에 관한 인식은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 다음과 같은 정도로 정리될 수 있다. 매매계약의 경우를 예를 들어 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는 데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다. 매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다. 매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다. 위와 같은 내용은 우리 사회에 일반화된 공감을 정리한 것이고, 당사자들의 구체적인 의사에 따라 다양한 내용으로 확장될 수 있음은 물론이다.
2. '가계약'과 구별하여야 하는 경우
통상 '가계약'이란 계약의 주요내용에 대해서는 어느 정도 합의가 이루어지고 통상의 계약금의 일부금액을 지급한 경우를 지칭합니다.
따라서 계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 없고, 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의도 없는 경우 흔히 생각하는 '가계약'이 성립했다고 보지 않을 가능성이 높습니다. 이런 경우에는 '가계약금'의 명목으로 매도인이 금원을 지급하였다고 하더라도 계약이 나중에라도 성립하지 않았다면 지급한 금원에 대해 반환청구할 수 있을 가능성이 높습니다.
본계약이 성립한 후 계약금의 일부만 지급한 것도 가계약과는 차이가 있으며, 이 경우는 매도인이 계약해제시 일부지급한 계약금이 아니라 계약금 전액의 배액을 상환해야 할 수 있습니다.
3. 가계약 해제시 중개수수료
가계약 해제시에 중개수수료를 지급해야 한다는 의견도 많은 것으로 보입니다. 중개계약 내용에 따라 다를 것이나 계약이 성립하지 않은 가계약의 경우 중개수수료를 청구하지 못할 가능성이 높은 것으로 생각됩니다. 단, 매도인과 매수인이 중개수수료를 내지 않기 위해 부동산중개인을 고의로 배제하는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 당연히 결론이 달라질 것입니다.
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